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老虎机娱乐:翻完优客工场352页招股书 发现它另外半条命不靠工位

时间:2019/12/13 9:32:40  作者:  来源:  查看:13  评论:0
内容摘要:  行业一片哀鸿间,优客工场公开招股书,稳了稳军心。  在看完优客工场招股书后,一位业内同行道出了从业者近期的情绪——终于“回归理性”了。  短短4个月时间,联合办公行业坐了一趟过山车。  WeWork估值超高的时候,行业一度过于乐观;WeWork上市折戟后,行业又过于悲观。如今...
  行业一片哀鸿间,优客工场公开招股书,稳了稳军心。

  在看完优客工场招股书后,一位业内同行道出了从业者近期的情绪——终于“回归理性”了。

  短短4个月时间,联合办公行业坐了一趟过山车。

  WeWork估值超高的时候,行业一度过于乐观;WeWork上市折戟后,行业又过于悲观。如今,优客工场正式公开招股书,总算给阴霾一般的联办行业带来了晴天。

  今天,PropTech研习社独家获悉,前不久收购SOHO3Q项目的黑马筑梦之星,在上周刚刚成为优客工场的基石投资者,投资金额约300万美金,目前已在备案中。

  为什么要在这个时候投资?优客工场真实情况如何?公布招股书后能否如期上市?上市路上会步WeWork后尘吗?业内人士如何看待优客工场赴美上市?

  PropTech研习社翻了352页招股书,并找了业内22位CEO们聊了聊,我们发现了优客工场的7大秘密。

  关注微信公号PropTech研习社,回复关键词“优客工场招股书”,即可获取中英文双版招股书。

优客工场国内空间分布图优客工场国内空间分布图
  01  

  优客工场不就是卖工位吗?

  不,半条命靠别的

  优客工场目前的商业模式不仅仅是空间运营,而是“空间运营+非空间业务”模式。

  其中,空间运营板块包含直营模式和轻资产模式两类,前者主要为面积大于200平米标准化空间U Space,面积小于200㎡小型办公空间U Studio,以及定制化空间U Design;后者为以运营管理输出为主的U Brand模式,以资产托管为主的U Partner模式。

  2019年以来,国内联办不约而同由二房东模式向轻资产模式转型,优客工场也不例外。

  优客工场甚至直接在招股书中表示其2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式,并表示轻资产模式是其主要增长动力之一,未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。

  从营业收入来看,目前优客工场主要有三大块收入来源:空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。

  2017年和2018年,优客工场最主要的收入来源还是办公空间会员服务的收入,占比超过85%。

  而到了2019年前三季度,优客工场办公空间会员服务的收入和非空间收入均超过了4亿元。这个时候市场和品牌收入等非空间收入,已经和办公空间会员服务的收入不相上下。


  非空间业务收入为什么能实现突飞猛进呢?

  招股书显示,优客工场未来重点发力的轻资产模式被计入了市场和品牌收入。此外,优客工场在招股书中表示,2019年前三季度大部分的营销和品牌服务净收入均来源于圣光中硕,这是优客工场于2018年12月收购的数字营销服务提供商。

  某联合办公资深业内人士在接受PropTech研习社采访时解析此事称,非空间业务在优客工场招股书中主要有两项:

  品牌输出和物业托管,与空间业务之间的关系可以简单理解为“直营店”和“加盟店”的区别。但事实是,优客工场花了大量成本收购了一些公司,其实是看上了这些公司的流水,以优客收购的某家广告公司为例,广告公司为优客带来了极大的收入,但其实利润是很低的。这些收入是由投资行为直接带来的,而不是其真正的增值服务所带来的,这部分所谓的非空间业务收入水份很大,业内称之为“买流水”。

  招股书显示,截至2019年9月30日,优客工场在轻资产模式下共有39个空间,管理面积约为13.87万平方米,占所有联合办公空间(总管理面积约60.86万平方米)的22.8%。

  众所周知,优客工场先后收购了8家联合办公品牌(洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、火箭科技和方糖小镇等),而这8家品牌就贡献了13.87万平方米的管理面积,22.8%的营收。

  其中,方糖小镇在今年7月因为双方对未来规划不一致,已宣布与优客工场和平分手。

  在优客工场IPO之际,这些被收购项目的CEO能一起分享即将到来的喜悦吗?PropTech研习社采访了上述被收购空间的几位CEO,对方均因持股尚在缄默期,不予置评。

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